Fin du couple et sort du patrimoine immobilier

Un couple peut choisir de vivre en union libre, de se pacser ou de se marier.

Lors de la séparation, le couple doit envisager le sort à réserver à son bien immobilier lorsqu’il en est propriétaire.

Le partage du bien immobilier dont le couple est propriétaire engendre des conséquences juridiques et fiscales qui peuvent être source de conflits.

En cas de concubinage, l’acquisition d’un bien immobilier par les concubins est soumise au régime de l’indivision.

Les concubins sont propriétaires indivis à concurrence de leurs apports financiers respectifs.

Ils peuvent être propriétaires de leur bien immobilier selon une répartition égalitaire, pour moitié chacun, ou inégale à proportion du montant de leur financement.

La répartition doit être mentionnée dans l’acte d’achat.

Les concubins peuvent aussi acquérir un bien immobilier à travers une SCI.

En cas de pacte civil de solidarité (pacs), l’acquisition d’un bien immobilier par les partenaires est soumise au régime de la séparation de biens, sous réserve de l’établissement d’une convention.

Les partenaires peuvent cependant opter pour le régime de l’indivision.

Le bien immobilier sera alors indivis par moitié.

En cas de mariage, l’acquisition d’un bien immobilier par les époux est soumise au régime matrimonial qu’ils ont adopté lors de la célébration de leur union.

Il existe deux régimes matrimoniaux ; le régime séparatiste et le régime communautaire. 

Lorsque des conjoints sont soumis au régime de la séparation de biens, le bien immobilier acquis en cours de mariage leur appartient indivisément.

Lorsque des conjoints sont soumis au régime de la communauté légale, le bien immobilier acquis en cours de mariage leur appartient pour moitié chacun.

De nombreuses difficultés surviennent après la séparation du couple lorsqu’il doit être procédé au partage de leur patrimoine.

Ces difficultés sont très variées et se rencontrent dans les hypothèses suivantes :

 - lorsqu’un conjoint, dans le cadre du régime de la communauté légale, a payé la moitié voir l’intégralité du prix d’acquisition du bien immobilier au moyen de fonds propres.

 - lorsqu’un couple fait édifier une maison sur un terrain appartenant exclusivement à l’un des conjoints.

La construction appartient alors en totalité à ce dernier, la propriété du sol emportant la propriété du dessus et du dessous.

 - lorsqu’un conjoint, dans le cadre du régime de la séparation de biens, a financé de manière exclusive l’acquisition du logement familial.

En vertu de diverses décisions, il a été jugé que ce financement correspond à une contribution aux charges du ménage de la part du conjoint qui ne peut revendiquer de créance.

Divers mécanismes juridiques permettent de corriger ces problématiques (récompense, soulte etc…).

En cas de litige, le juge tranchera les conflits.

Enfin, il convient de tenir compte de l’incidence fiscale lorsqu’après une séparation ou un divorce le couple procède au partage de son patrimoine immobilier.

D’une part, l’impôt sur la plus-value s’applique, hormis lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale qui en est exonérée.

D’autre part, le droit de partage, dont le taux actuel est de 2,50 % s’applique sur le montant de l’actif net.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ces différents points. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.