Les manœuvres déloyales d'un tiers à un contrat

L’article 1101 du Code Civil définit le contrat comme un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1103 du Code Civil précise que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La force obligatoire du contrat s’impose aux cocontractants même si l’un de ceux-ci a été représenté à travers un mandat.

Le contrat concerne des personnes physiques ou morales nommément désignées.

Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties qui l’ont souscrit.

Divers évènements juridiques peuvent affecter la teneur ou l’exécution du contrat, telle la cession conventionnelle du contrat, la conclusion d’un avenant etc…

Les tiers sont étrangers au contrat et ne sont pas concernés par son exécution.

Cet adage est cependant limité par le principe de l’effet relatif des contrats, tel que cela est énoncé par l’article 1199 du Code Civil, en vertu duquel : 

« Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section. »

Ainsi, le contrat peut avoir des incidences au-delà des seuls cocontractants, tel qu’énoncé par l’article 1200 du Code Civil qui stipule : 

« Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.
Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait. »

Depuis de nombreuses années, la jurisprudence retient la responsabilité du tiers complice d’une inexécution d’une des obligations contenues dans le contrat.

En pareille hypothèse, le tiers complice d’une inexécution contractuelle engage sa responsabilité délictuelle, sous réserve de prouver que les conditions requises pour ce type d’action sont réunies.

La responsabilité délictuelle ou responsabilité pour faute n’est pas aisée à mettre en œuvre et nécessite de rapporter la preuve de la réunion de trois conditions cumulatives.

En l’occurrence, il s’agit de prouver que le tiers au contrat a incité ou aidé l’un des cocontractants à ne pas respecter l’une des clauses de l’engagement qu’il a souscrit.

C’est ce qu’illustre un arrêt rendu le 7 mai 2026 (Civ. 3ème n° 24-10.637).

Dans ce cas d’espèce, la société M (l’agent immobilier) a, le 5 avril 2018, fait visiter à Mr et Mme F (les acquéreurs) la villa de Mr et Mme T (les vendeurs) desquels elle avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, fixé à 2 990 000,00 €, à la charge de l’acquéreur.
La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2 500 000,00 € par acte du 29 août 2018, sans rémunération de l’agent immobilier.

L’agent immobilier a alors assigné les acquéreurs en indemnisation du fait de la perte de sa commission.

Par arrêt de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE du 25 octobre 2023, les acquéreurs ont été condamnés in solidum à payer à l’agent immobilier la somme la somme de 150 000,00 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission qu’il aurait perçue si la vente avec été conclue avec son entremise.

Dans cet arrêt, il a été constaté que les époux F avaient visité le bien une première fois avec la société M puis avec un autre mandataire non exclusif, et qu'ils avaient ensuite directement conclu la vente avec les acquéreurs sans l’entremise des agents immobiliers.

Les acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation en soutenant d’une part, que n’est pas fautif ni frauduleux le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente, par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux.
D’autre part, les époux F soutenaient avoir agi dans le sens exclusif de leurs propres intérêts en entrant directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre dans le but de payer un prix moindre du fait de l’absence de commission d’agence, ce qui pour eux ne suffisait pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits de l’agent immobilier.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi des époux F en énonçant :

Il résulte des articles 1200 et 1240 du Code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.
La cour d’appel a énoncé à bon droit que, si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses. 
Elle a constaté, non seulement que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien. 
Elle a relevé, en outre, que l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. 
Elle a pu en déduire que, le comportement d’ensemble des acquéreurs, …. traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second. »

Cet arrêt est une illustration parfaite du comportement du tiers à un contrat dont la responsabilité délictuelle est retenue à l’égard d’une partie victime de l’inexécution contractuelle, en participant sciemment à la violation des obligations issues du contrat.

Dans l’arrêt du 7 mai 2026, la déloyauté du tiers résultait du fait qu’il connaissait la rémunération de l’agent immobilier et a mis en œuvre des manœuvres destinées à ne pas la régler.

Par la suite, il a été supprimé dans l’acte authentique de vente la clause relative à la prise charge de la totalité des éventuelles poursuites par les acquéreurs.

Une jurisprudence similaire avait déjà été rendue par la Cour de Cassation dans un arrêt du 9 mai 2008 (Assemblée Plénière n° 07-12.4449) dans lequel les visiteurs d’un bien avaient fait usage d’une identité fausse pour se présenter à l’agent immobilier puis avaient acquis le bien du vendeur sans que la commission prévue dans le mandat lui ait été payée.

Dans cet arrêt, il a été jugé :
"même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice". 

Il en résulte que la caractérisation des manœuvres frauduleuses d’un tiers au contrat qui a pour effet de priver l’agent immobilier de sa commission engage sa responsabilité délictuelle.

Les manœuvres frauduleuses d’un tiers au contrat peuvent résulter de divers indices factuels, la preuve de ceux-ci s'étant allégée avec l'arrêt du 7 mai 2026.

Tel que cela résulte de l’arrêt du 7 mai 2026, la déloyauté ou les manœuvres frauduleuses sont interprétées de manière extensive dans la mesure où, il suffit que l’acquéreur agisse dans son propre intérêt en privant, pour ce faire, l’agent immobilier de sa commission. 

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.