Constructions sans permis de construire et conséquences

Le Code de l’urbanisme comprend de nombreuses règles législatives et réglementaires relatives à l’urbanisme.

 

Le droit de l’urbanisme détermine les modalités d’utilisation des sols au niveau communal et national.

 

Le Code de l’urbanisme aborde aussi les questions relatives aux constructions.

 

Toute construction qui ne respecte pas les règles d’urbanisme sera irrégulière et des poursuites seront susceptibles d’être engagées contre son auteur.

 

Les travaux de construction d’un ouvrage ou ceux qui modifient une construction existante doivent être précédés de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.

 

Deux infractions récurrentes en droit de l’urbanisme concernent la réalisation de travaux sans permis de construire et la réalisation de travaux sans déclaration préalable.

 

Une édification sans autorisation d’urbanisme peut prendre diverses formes, telles une extension de la maison, un abri de jardin, un garage, une véranda etc…

Si la surface de la construction projetée est supérieure à 20 m2, la loi impose de déposer une demande de permis de construire.

Le permis de construire est un acte administratif délivré par le service d’urbanisme d’une commune.

 

En cas de construction sans permis de construire des sanctions de diverses natures sont encourues, à savoir :

- des sanctions pénales ;

Le délai de prescription de l’action pénale est fixé à 6 ans à compter de l’achèvement des travaux, ou à compter du jour où les constructions sont en état d’être utilisées conformément à l’usage pour lesquelles elles sont destinées.

 

Un tiers qui subirait un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation d’une construction irrégulière peut engager une action en responsabilité délictuelle devant la juridiction civile afin d’obtenir la réparation de son préjudice, soit par l’obtention de dommages-intérêts, soit par la démolition de la construction litigieuse aux frais du propriétaire.

 

Il s’agit de mesures de police administrative telles, l’interdiction de se raccorder aux réseaux de distribution collective etc…

 

Une construction irrégulièrement édifiée peut parfois être régularisée.

 

Il arrive que des infractions au Code de l’urbanisme se heurtent à des points de droit.

 

C’est ce qu’illustre un arrêt rendu le 16 mai 2023 (Chambre criminelle n° 22-83634).

 

Dans le cas d’espèce, un propriétaire, M. J X a été poursuivi pour avoir, sur un terrain appartenant à la commune de [Localité], entre le 1^er janvier 2015 et le 22 juillet 2017, construit ou fait construire deux extensions de 22,84 et 12,80 mètres carrés d’emprise au sol et une annexe de 18,36 mètres carrés d’emprise au sol à une habitation illégalement édifiée, soit une emprise au sol totale de 117,52 mètres carrés, sans permis de construire et en violation du plan local d’urbanisme (PLU).

 

Le Tribunal correctionnel l’a déclaré coupable et l’a condamné d’une part à des amendes et d’autre part, ordonné la remise en état des lieux sous astreinte.

M. X et le Procureur de la République ont relevé appel de cette décision.

 

Dans son arrêt du 27 janvier 2022, la Cour d’Appel de SAINT-DENIS a ordonné à l’encontre de M. X, à titre de peine complémentaire, la démolition de l’ensemble des constructions : habitation, extensions et annexe.

M. X a formé un pourvoi contre cet arrêt en faisant notamment valoir que la prescription de l’action publique est acquise.

 

Dans son arrêt du 16 mai 2023, la Cour de Cassation indique : « Pour confirmer les mesures de restitution, portant sur la totalité des constructions, habitation, extensions, annexe, après avoir déclaré le prévenu coupable d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et d'infraction aux dispositions du PLU, l'arrêt attaqué énonce que la première construction, les deux extensions et l'annexe constituent un ensemble indissociable, avec un cabanon pour les outils et les véhicules, des chambres à coucher et une cuisine, et que, si la prescription a ôté à la construction existante son caractère délictueux, l'ensemble est néanmoins soumis à permis de construire.

Il en résulte que la maison initialement construite est restée en l’état sans ses extensions, la prescription relative à sa construction étant acquise, seules les nouvelles constructions doivent être détruites, faute pour la Cour d’Appel de caractériser en quoi la construction existante formait un tout indivisible.

 

Cet arrêt aborde d’une part, la question de la prescription du délit de construction sans permis et d’autre part, la question de la qualification du tout indivisible.

 

En ce qui concerne la prescription en matière d’urbanisme, celle-ci commence à courir à compter de l’achèvement des travaux constituant un tout indivisible.

 

En ce qui concerne la notion d’un tout indivisible, il s’agit de travaux indissociables entre eux.

On parle aussi de la notion d’entreprise unique, c’est-à-dire du caractère divisible ou indivisible de l’ensemble immobilier réalisé.

 

Dans un arrêt du 1^er juin 2021 (Chambre criminelle n° 20-86.073 F-D), la Cour de Cassation avait déjà eu l’occasion de juger que lorsqu’un ensemble de travaux relève d’une entreprise unique, la prescription pénale pour construction sans permis ne commence à courir qu’à compter de l’achèvement de tous les travaux.

 

 

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.