Caractéristiques de l'indivision perpétuelle et forcée

L’indivision perpétuelle et forcée est un régime juridique dans lequel il existe des biens qui ne peuvent être partagés sans devenir impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

Il s’agit de biens immobiliers, utilisés ou exploités par plusieurs personnes, qui sont soumis à une indivision forcée qui a vocation à être perpétuelle.

Ainsi des biens soit, en raison de leur nature soit en raison leur situation, se caractérisent par leur caractère forcé et perpétuel dans l’indivision.

Si le régime légal de l’indivision correspond à une situation juridique temporaire qui peut cesser à tout moment, il en va différemment de l’indivision forcée, où l’idée d’un partage des biens est totalement exclue car cela porterait atteinte à la destination et aux usages collectifs pour lesquels ils sont destinés.

Les biens dépendants d’une indivision perpétuelle et forcée ne peuvent faire l’objet d’une appropriation privée.

Les biens dépendants d’une indivision perpétuelle et forcée sont affectés à l’usage commun de plusieurs fonds et ne peuvent en être dissociés.

Le plus souvent, il s’agit d’un bien qui constitue l’accessoire commun à plusieurs propriétés.

Cette situation concerne notamment :
- Les parcelles indivises servant de passage à d’autres parcelles indivises ;
- Les chemins indivis donnant accès aux parcelles divises qui l’entourent ;
- Les ruelles ;
- Les cours communes ;
- Les canalisations d’eau ;
- La clôture de deux fonds contigus mitoyens ;
- Les abreuvoirs servant à l’exploitation de plusieurs fonds ;
- Les barrages desservant plusieurs usines ;
- Une impasse desservant plusieurs immeubles ;
- Des marais salants ;

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une parcelle desservant des locaux attribués à des propriétaires différents aurait, en cas de division, rendu l’accès commun impossible et devait par conséquent rester indivise (Cass. 1ère civ. 19-12-2019 n° 18-21.671 F-D).
La parcelle revêt un caractère indivis du fait de son statut d’accessoire qui est indispensable à l’usage des biens divis.

Dans une autre affaire, il a été jugé qu’un immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il était réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes et constaté qu’un lot (n° 3) avait le caractère d’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il desservait et se trouvait ainsi en indivision forcée et perpétuelle (Cass. 3ème civ. 27 mai 2010, 09-65.338). 

Le régime juridique de l’indivision perpétuelle et forcée est distinct du régime de la copropriété.

Le régime juridique de l’indivision perpétuelle et forcée est distinct du régime des servitudes.

Certaines dispositions du régime juridique légal de l’indivision (articles 815 et suivants du Code Civil) ne s’appliquent pas dans le cas d’une indivision perpétuelle et forcée.

Les litiges relatifs à une indivision perpétuelle et forcée sont variés.

Ces litiges peuvent concerner la répartition des frais liés à la parcelle commune, les aménagements ou constructions édifiées sur celle-ci, l’accomplissement d’actes matériels sur les biens communs etc….

Lorsque la réalisation d’un acte est de nature à affecter les usages collectifs sur les biens indivis et à porter atteinte à leur destination, l’accord unanime des indivisaires est exigé.

C’est ce qu’illustre un arrêt rendu le 7 mai 2025 (Cass. 3ème civile, n° 24-15.027).

Dans ce cas d’espèce, Mr H, Mr et Mme X et une SCI sont propriétaires, chacun, respectivement, des parcelles cadastrées section n° ….
Ils sont également propriétaires indivis du chemin, constituant la parcelle cadastrée section AR n° …desservant leurs propriétés.

Mr et Mme X et la SCI ont fait réaliser une rampe d’accès bétonnée permettant un accès plus direct à leurs fonds, après surélévation du chemin.

Mr H les a assignés pour obtenir la démolition de l’ouvrage et des aménagements réalisés ainsi que la réfection du chemin, et l’indemnisation de ses préjudices moral et de jouissance.

Par arrêt de la Cour d’Appel de LYON rendu le 12 mars 2024, les demandes de Mr H ont été rejetées, à l’exception de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Mr H a formé un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt du 7 mai 2025, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de LYON et énonce : 

« En l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. [H] était propriétaire indivis, pour moitié, de la parcelle sur laquelle M. et Mme [X] et la SCI ont bâti une rampe bétonnée sans l'accord de celui-ci ; qu'en rejetant néanmoins la demande de M. [H] aux fins de démolition de ladite rampe, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 551 du code civil. 
Vu les articles 544 et 551 du code civil :
Aux termes du premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Selon le second, tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire.
Il en résulte que, si en matière d'indivision forcée, chacun des indivisaires a le droit d'user et de jouir du bien indivis, à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d'aucun d'eux, chacun d'eux peut, en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis, ne pouvant être contraint d'en devenir propriétaire.
Pour rejeter la demande en démolition de l'aménagement édifié sur la parcelle cadastrée section et en remise en état du chemin, l'arrêt retient que M. et Mme X et la SCI n'ont modifié ni l'assiette du chemin ni son usage, dès lors qu'il a toujours vocation à desservir les fonds, et que la création de la rampe bétonnée ne prive pas M. H de l'accès à sa propriété ni ne le diminue, comme elle ne l'empêche pas d'emprunter la partie du chemin sur laquelle la rampe a été construite.
En statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la rampe avait été édifiée sur une parcelle en indivision forcée, sans que M. [H] y ait consenti, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

Il résulte de cet arrêt que le critère de l’absence de modification de la destination du bien par les indivisaires importe peu, seul compte l’absence de consentement de l’un des trois indivisaires. 

Il résulte encore de cet arrêt que l’indivisaire ne peut être contraint à devenir propriétaire de l’aménagement d’une une rampe avec surélévation du chemin édifié sur la parcelle et ce, alors même qu’il n’y avait pas d’atteinte à la destination des lieux.

En visant dans sa décision l’article 544 du Code Civil aux termes duquel, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, la Cour de Cassation fait d’abord prévaloir le droit de propriété.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.