Etat délabré du bien indivis, doit on payer une indemnité d'occupation ?

Le paiement d’une indemnité d’occupation par un coindivisaire est une question récurrente dans les litiges afférents aux indivisions.

Dans une indivision, un des points sur lequel il convient de s’interroger est de savoir si un coindivisaire doit verser une indemnité d’occupation et dans l’affirmative, de quel montant.

Un coindivisaire est redevable d’une indemnité d’occupation lorsque les autres coindivisaires ne peuvent exercer leur droit de jouissance sur le bien indivis ou, en reprenant la formule de la Cour de Cassation (Civile 1ère 8 juillet 2009 no 07-19.465) quand il y a : « Impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose ».

Souvent, lorsqu’un coindivisaire a la détention exclusive des clefs du bien indivis, cela justifie qu’il soit débiteur d’une indemnité d’occupation.

La conservation des clefs de l’immeuble indivis même sans occupation personnelle par le débiteur de l’indemnité suffit pour caractériser l’occupation privative, dès lors qu’elle prive les autres indivisaires de la jouissance de la chose indivise et son accès.

Cependant, une indemnité d’occupation n’est pas toujours due.

Tel est le cas lorsque le coindivisaire du bien indivis l’utilise mais son usage et/ou son occupation n’exclut pas les autres coindivisaires.

Aucune indemnité d’occupation n’est due lorsque l’indivisaire occupant le bien indivis verse en contrepartie un loyer, sa qualité de locataire l’emporte sur les règles de l’indivision, y compris si le montant de son loyer est inférieur à la valeur locative bien. 

Le paiement d’une indemnité d’occupation a pour objet de compenser la perte des fruits et revenus que procurerait le bien indivis.

Divers critères permettent de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, le plus souvent, il s’agira de la valeur locative du bien indivis ou le montant du loyer qui serait généré si celui-ci était donné à bail.

La valeur locative du bien indivis n’est cependant pas le seul critère qui peut être pris en compte, diverses circonstances permettent de recourir à une autre valeur.

A plusieurs reprises, la Cour de Cassation a été amenée à statuer sur la question du paiement d’une indemnité d’occupation par un coindivisaire lorsque le bien est vétuste.

Dans un arrêt du 3 octobre 2019 (Civile 1ère no 18-20.430), la Cour de Cassation a estimé que même lorsque l’indivisaire occupe un bien dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location, car extrêmement détérioré, il ne peut pour autant être déchargé de son obligation d’indemnisation liée à l’occupation privative du bien indivis.

Cette jurisprudence a été réitérée dans un arrêt du 27 mars 2024 (Civile 1ère n° 22-14.552).

Dans ce cas d’espèce, une sœur, Mme N K et un frère, Mr R K étaient propriétaires indivis d’un immeuble, ce dernier y vivant dans un appartement situé au 2ème étage. 
Au décès de la sœur, son fils, Mr X assigne son oncle, Mr R K en vue de voir mettre à sa charge une indemnité pour son occupation privative du deuxième étage de l’immeuble.
Mr R K refuse de régler l’indemnité d’occupation sollicitée en invoquant l’état de l’appartement complètement vétuste.
Mr R K a rappelé que l’appartement n’avait aucune valeur locative, de sorte qu’aucune indemnité n’est due.
Mr R K est décédé le 22 avril 2018, et son neveu Mr X a poursuivi son action en justice à l’encontre de Mme E, sa légataire universelle.

Par arrêt de la Cour d’Appel de RIOM du 25 janvier 2022, le neveu a été débouté de sa demande d’indemnité d’occupation afférente à l’appartement du deuxième étage.

Le neveu a formé un pourvoi en cassation en invoquant contre l’arrêt de la Cour d’Appel : 
« En retenant que la valeur locative du deuxième étage de l’immeuble litigieux aurait été nulle en raison de l’état des lieux, qui auraient été insusceptibles d’être loués, car vétustes, en état d’usure avancée, et en-dessous des seuils d’habitabilité, de décence et de salubrité, pour refuser d’allouer une indemnisation d’occupation à Mr X, alors même qu’elle avait constaté l’occupation privative du deuxième étage par Mr R K, la cour d’appel s’est fondée sur des motifs impropres à décharger Mme E de son obligation d’indemniser l’indivision en raison de l’occupation privative du bien indivis par Mr R K et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 815-9 du code civil. »

Dans son arrêt du 27 mars 2024, la Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel en se fondant sur l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil, duquel il résulte que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La Cour de Cassation énonce :
« Pour rejeter la demande d'indemnité d'occupation formée par Mr X, l'arrêt retient que la valeur du bien immobilier en cause est nulle, compte tenu de son état actuel le classant en dessous du seuil de décence et de salubrité.
En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à décharger Mme E de son obligation d’indemniser l’indivision en raison de la jouissance privative par Mr R K du bien indivis, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. »

Cette jurisprudence est une stricte application de la loi.

Cependant, si la vétusté d’un bien indivis est telle que celui-ci ne peut être générateur de revenu du fait de son insalubrité, le paiement d’une indemnité d’occupation en pareille circonstance interroge.

La Cour d’Appel de RIOM a retenu dans son arrêt, que la valeur du bien immobilier en cause est nulle pour rejeter la demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour la Cour de Cassation, si la vétusté du bien est à prendre en considération, elle peut uniquement diminuer l’indemnité d’occupation sans pour autant l’écarter.
 
Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.