Evaluation des biens lors de la souscription d'un prêt

Lorsqu’un prêt est octroyé à un emprunteur, il incombe à l’établissement bancaire de respecter une obligation qualifiée de devoir de mise en garde.

 

Ce devoir de mise en garde vise à informer, lors de la souscription du prêt, l’emprunteur sur le risque d’endettement inhérent à l’opération de crédit envisagée.

 

Le devoir de mise en garde à la charge de l’établissement bancaire varie selon la qualité de l’emprunteur, la jurisprudence faisant une distinction entre l’emprunteur averti et l’emprunteur profane.

 

Seul l’emprunteur profane ou non averti doit, en vertu de la jurisprudence, être protégé

 

L’emprunteur profane ou non averti est celui qui compte tenu de sa formation, sa situation personnelle ou sa profession ne peut convenablement appréhender les risques liés à la souscription d’un prêt.

 

Depuis des arrêts de 2005, la Cour de Cassation met à la charge des établissements de crédit un devoir de mise en garde qui les oblige à vérifier l’aptitude du client à rembourser le crédit consenti au regard de ses capacités financières au jour de sa souscription.

 

Il en résulte pour le banquier l’obligation d’examiner la situation financière du client ainsi que sa capacité, présente et future, à rembourser le crédit consenti, cette obligation étant renforcée en présence d’un emprunteur non averti.

 

La Banque doit évaluer divers critères tels, la situation du débiteur, l’adéquation du crédit octroyé à la viabilité du projet, la solvabilité de l’emprunteur en prenant en considération, en sus de ses revenus et dettes, son épargne et ses actifs.

En ce qui concerne les actifs, la question se pose de savoir quels sont ceux qui doivent être pris en compte.

 

Un arrêt rendu le 9 novembre 2022 (Civ.1^ère FS-B, n° 21-16.846) apporte une réponse à cette interrogation.

 

Dans le cas d’espèce, une Banque a consenti à Mme N (emprunteur) un prêt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier constituant sa résidence principale.

Des échéances étant demeurées impayées, la Banque a prononcé la déchéance du terme du prêt et a assigné l’emprunteur en paiement.

A titre reconventionnel, l’emprunteur a demandé la condamnation de la Banque à lui payer des dommages-intérêts en soutenant qu’elle avait manqué à son obligation de mise en garde.

 

Par arrêt de la Cour d’Appel de RENNES du 14 février 2020, la Banque a été condamnée à payer à l’emprunteur une indemnité égale au montant de ce qu’elle demeure lui devoir en exécution du prêt qu’elle lui a consenti et ordonné la compensation entre leurs obligations respectives.

Selon la Cour d’Appel, la Banque était débitrice d’une obligation de mise en garde envers l’emprunteur d’une part, « la circonstance que l’opération ait été financée en partie grâce à un apport personnel est sans incidence sur les capacités de remboursement de l’emprunteur », et, d’autre part, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la valeur de la résidence principale faisant l’objet du prêt, dès lors que le financement accordé par la banque était précisément destiné à permettre à l’emprunteur d’accéder à la propriété de façon pérenne, et non d’investir avec le projet de revendre l’immeuble et de rembourser le prêt par anticipation".

 

La Banque a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

 

Dans son arrêt du 9 novembre 2022, la Cour de Cassation énonce : « pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti, doivent être pris en considération ses biens et revenus.

Il résulte de cet arrêt que l’établissement prêteur doit, dans le cadre de son devoir de mise en garde, évaluer les biens du débiteur en prenant en compte l’immeuble financé par l’emprunt.

 

Ainsi, dans l’exécution de son devoir de mise en garde, la Banque doit intégrer les capacités financières, le risque d’endettement de l’emprunteur non averti mais aussi l’immeuble financé par l’emprunt sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat.

 

 

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.