La durée de l'indemnité d'occupation

Dans une indivision, la question du paiement d’une indemnité d’occupation par l’un des coindivisaires est récurrente et fait l’objet d’un abondant contentieux.

Sur ce point précis, l’article 815-9 du Code Civil stipule :

« Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »

Ainsi, la loi est claire en ce que chacun des indivisaires peut utiliser le(s) bien(s) indivis à condition de ne pas porter atteinte au droit équivalent des autres indivisaires. 

Il en résulte d’une part, que les indivisaires jouissent ou utilisent le bien indivis en se conformant à son affectation (matérielle ou juridique).

D’autre part, les indivisaires doivent avoir un usage compatible avec les droits concurrents des autres indivisaires dans la mesure où, ceux-ci ont des droits de même nature sur les biens indivis.

Dès lors qu’un indivisaire use ou jouit privativement du bien indivis, il est redevable, sauf convention contraire, d’une indemnité.

Cette indemnité est qualifiée d’indemnité d’occupation.

La finalité de cette indemnité est de réparer le préjudice causé à l’indivision, qui correspond généralement à la perte des revenus du bien.

L’indemnité d’occupation a pour objet de compenser l’impossibilité pour les autres indivisaires d’exercer, eux aussi, leurs prérogatives de propriétaires sur le bien indivis, même si l’indivision n’a subi aucune perte.

L’indemnité est calculée sur la base de la valeur locative du bien indivis et cesse, en théorie, d’être due le jour où l’indivision prend fin.

L’indemnité d’occupation est soumise à un délai de prescription.

Pour solliciter une indemnité d’occupation envers un indivisaire, la preuve de la jouissance privative du bien par un autre indivisaire doit être rapportée.

De nombreuses décisions illustrent la manière dont s’analyse la jouissance privative d’un bien indivis :

- un des indivisaires est le seul détenteur des clefs (Cass. 1ère civ. 8-7-2009 n° 07-19.465 FS-PBI) ;  

- certains des héritiers ne justifient pas avoir restitué les clés, caractérisant ainsi leur jouissance privative et exclusive (Cass. 1ère civ. 24-6-2015 n° 14-17.549 F-D) ;  
- une veuve qui est partie en maison de retraite en conservant les clés (Cass. 1ère civ. 8-7-2010 n° 09-10.789 F-D) ;
- un indivisaire occupant empêche les autres indivisaires d’utiliser l’immeuble indivis en changeant les serrures sans leur remettre les nouvelles clefs (Cass. 1ère civ. 30-6-2004 n° 02-20.085 F-P) ;

Il existe cependant des circonstances qui permettent d’écarter, à l’encontre d’un indivisaire, la qualification juridique de jouissance privative du bien indivis.

Tel est le cas lorsque :
-  la maison indivise n’est occupée par l’un des indivisaires qu’à titre de résidence de vacances, ce qui n’exclut pas la même utilisation par les autres indivisaires (Cass. 1ère civ. 19-12-2000 n° 99-15.248 F-D) ;
-  les clefs de l’appartement indivis peuvent être mises à disposition de tous les indivisaires à leur demande lors de leurs passages à dans une ville déterminée, l’appartement ne constituant pas la résidence principale de l’un d’eux (Cass. 1ère civ. 28-3-2018 n° 17-18.903 F-D) ;
-  l’un des indivisaires s’est domicilié dans un immeuble indivis sans y résider et sans empêcher les autres d’y résider (Cass. 1ère civ. 30-6-2004 n° 02-20.085 F-P) ;
-  un indivisaire détient un tableau indivis mais sans qu’il y ait usage personnel et privatif de l’œuvre confiée à la garde du conjoint de l’un des héritiers ; 
-  un poulailler implanté sur une partie de la cour en indivision ne porte pas atteinte à la possibilité pour l’autre indivisaire d’utiliser lui aussi le surplus de la cour pour le passage des chevaux et des véhicules (Cass. 1ère civ. 5-11-2014 n° 13-11.304 F-PB) ;

La question du paiement d’une indemnité d’occupation est fréquente dans les procédures de divorce. 

Ainsi, lors d’une procédure de divorce, il arrive que soit prononcée l’occupation du logement familial par un époux sans versement d’une indemnité d’occupation lorsqu’elle n’apparaît que comme une modalité d’exécution, par son conjoint, de son obligation de contribuer à l’entretien des enfants communs dont cet époux assume la charge seul (cf Cass. 1ère civ.  28 mai 2014 n° 13-14.884, F-P+B).

Dans d’autres décisions, l’accomplissement du devoir de secours peut, pendant une procédure en divorce, être exécuté sous forme de jouissance gratuite d’un ou de plusieurs biens par un époux qui se trouve déchargé du versement d’une indemnité d’occupation et (ou) du remboursement d’un ou de plusieurs prêts.

Un arrêt rendu le 12 juin 2025 (Civ. 1ère n° 23-22.003) illustre l’un des critères pris en compte pour déterminer la durée pendant laquelle l’indemnité d’occupation est due.

Dans ce cas d’espèce, un jugement du 12 mai 2018 a prononcé le divorce de Mr K et de Mme X, mariés sans contrat préalable.

Préalablement, par ordonnance de non-conciliation du 12 mai 2015, la jouissance du domicile conjugal, bien commun, avait été attribuée à titre onéreux à Mr K.

Par la suite des difficultés sont survenues à l’occasion de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.

Par arrêt de la Cour d’Appel de NANCY, Mr K a été déclaré redevable envers l'indivision post-communautaire d'une indemnité d'occupation de 500,00 € par mois pour la période comprise entre mai 2015 et jusqu'au jour du partage. 

Mr K a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 12 juin 2025, en se fondant sur l'article 815-9 alinéa 2 du Code civil, énonce :

« Pour dire que M. [K] est redevable envers l'indivision post-communautaire existant entre lui et Mme [X] d'une indemnité d'occupation pour la période comprise de mai 2015 jusqu'au jour du partage, l'arrêt retient que M. [K], à qui la jouissance du domicile conjugal, bien commun, avait été attribuée à titre onéreux par l'ordonnance de non-conciliation du 12 mai 2015, ne démontre pas avoir remis le bien à l'indivision.
En statuant ainsi, sans réserver l'hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l'indivision avant le partage, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

La Cour casse ainsi l’arrêt de la Cour d’Appel.

Il s’ensuit que l’indivisaire débiteur d’une indemnité d’occupation la doit pour la période allant du premier jour de sa jouissance privative jusqu’à la libération des lieux, et au plus tard à la date de la jouissance divise. 

Dans son arrêt du 12 juin 2025, la Cour de Cassation confirme sa jurisprudence antérieure tout en apportant une précision.

D’une part, dans une indivision post-communautaire, l’indemnité d’occupation est due à l’indivision uniquement si la preuve de la jouissance privative effective du bien indivis est rapportée.

D’autre part, cet arrêt se prononce sur le moment à partir duquel cesse le paiement d’une indemnité d’occupation.

Selon la Cour de Cassation, la Cour d’Appel aurait dû vérifier si l’ex époux avait effectivement remis le bien à l’indivision comme il l’avait indiqué, l’indemnité cessant alors d’être due dès cette remise effective du bien, indépendamment de la date du partage.

Par conséquent, il incombe à celui qui devait jusqu’alors payer une indemnité d’occupation de prouver qu’il a procédé à la remise effective du bien à l’indivision, divers moyens de preuves le permettant (remise des clés, déménagement, constat d’huissier etc…).

Les décisions de justice relatives au paiement d’une indemnité d’occupation imposent aux époux et/ou aux indivisaires d’être attentifs au sort du logement ou du bien indivis afin d’éviter un contentieux dont les conséquences financières peuvent être sérieuses.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.