La gestion de l'indivision

L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien et ont les mêmes droits sur celui-ci.

 

Cette situation de pluralité de propriétaires peut engendrer des blocages lorsque des décisions sont à prendre ou des actes à mettre en œuvre relativement au bien indivis (dépenses d’entretien, mise en location, vente etc...).

 

Le Code Civil réglemente de manière très précise les différents actes afférents au sort du bien indivis et les conditions dans lesquelles ils peuvent être accomplis.

 

Si initialement les décisions relatives à la gestion d’un bien indivis devaient être prises à l’unanimité des indivisaires, un changement est intervenu qui en a assoupli les règles.

 

 

Le fonctionnement d’une indivision et les actes y afférents obéissent à des règles spécifiques en fonction de la nature de l’acte à accomplir.

 

Dans une indivision on distingue divers types d’actes.

- les actes conservatoires

 

Ce sont ceux qui permettent à un indivisaire d’accomplir seul les actes qualifiés de conservatoires sans l’accord des autres indivisaires tel, le règlement de la taxe d’habitation qui permet la conservation de l’immeuble indivis ou la remise en état d’une toiture afin d’empêcher la chute de tuiles dans une rue très fréquentée et à proximité d’un arrêt d’autobus (Civ. 1^ère  11 juin 1996, n^o 94-18.382) ou l’appel entrepris par un indivisaire contre un jugement déclarant valable un congé et ordonnant l’expulsion des indivisaires d’un local commercial (Civ. 3^ème 8 déc. 2004, n^o 03-17.902). 

 

Le financement des actes conservatoires sera supporté par l’indivision

 

- les autres actes de gestion

Il en existe deux types.

 

D’une part, les actes d'administration nécessitant la majorité des deux tiers tels, la vente de meubles indivis pour payer les charges de l’indivision ou la conclusion et renouvellement de certains baux ou consentir à l’un ou à plusieurs indivisaires un mandat général d’administration.

La majorité d’au moins les deux tiers des droits indivis est opposable aux indivisaires minoritaires uniquement s’ils en ont été informés.

 

D’autre part, les actes de disposition nécessitant l’unanimité.

La règle de l’unanimité concerne les actes graves tels, la vente d’un bien indivis ou une donation ou l’inscription d’une hypothèque portant sur le bien indivis.

 

 

En ce qui concerne les indivisaires, chaque indivisaire est libre de disposer de sa quote-part de droit sur un bien indivis, les autres indivisaires bénéficiant d’un droit légal de préemption.

 

Enfin, dans une indivision, chaque indivisaire a droit aux bénéfices générés par les biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.