Abus de jouissance de l'usufruitier et cessation de l'usufruit

L’article 578 du Code Civil définit l’usufruit comme étant le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Il s’ensuit que l’usufruit est un droit de jouissance sur la chose d’autrui qui a pour origine un démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété d’un bien, meuble ou immeuble, corporels ou incorporels, abouti à créer deux droits réels distincts sur celui-ci à savoir ; l’usufruit et la nue-propriété.

Les titulaires de chacun de ces droits ont des prérogatives distinctes et bien déterminées par la loi. 

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir en jouir.

Dans l’exercice de leurs droits respectifs, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont autonomes.

L’usufruitier a uniquement l’usage et la jouissance du bien. 

Le droit d’usage de l’usufruitier peut être comparé au droit dont dispose le propriétaire de jouir de son bien.

La spécificité de l’usufruit est qu’il s’agit d’un droit temporaire qui, dans la majorité des cas, s’éteint au décès de l’usufruitier.

Diverses causes sont à l’origine de la création d’un usufruit. 
- L’usufruit peut avoir une origine légale, notamment dans le cas du conjoint survivant ou dans le cas de parents administrant les biens de leurs enfants mineurs.
- L’usufruit peut être créé par la volonté de l’homme, notamment par un contrat ou un testament.

Le droit de jouissance de l’usufruitier sur un bien présente les deux caractéristiques suivantes :
- Le droit d’user de la chose ; 
- Le droit d’en percevoir les fruits ;

L’usufruitier bénéficie d’un droit aux fruits en l’occurrence ; le droit de recueillir les fruits générés par le bien, tels les récoltes, les fermages, les loyers, les arrérages des rentes, les bénéfices sociaux etc…
L’usufruitier bénéficie du droit de les consommer.

L’usufruitier peut accomplir les actes de gestion courante en vue d’exploiter ou de faire fructifier son bien, à condition de ne pas porter atteinte à la substance même du bien.

L’usufruitier doit régler toutes les charges périodiques pesant sur le bien objet de l’usufruit, tels les intérêts d’emprunts, la fiscalité etc…

L’usufruitier doit aussi assumer les charges d’entretien du bien.

L’usufruitier doit jouir du bien « en bon père de famille » c’est-à-dire veiller à ne pas dégrader le bien objet de l’usufruit.

L’usufruitier doit maintenir à la chose la destination qu’elle avait avant l’usufruit, et la rendre dans le même état à l’extinction de son droit.

L’usufruitier ne doit ni détruire la chose, ni en changer la destination.

Sur ce point, l’article 605 du Code Civil stipule : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Une abondante jurisprudence découle de cet article dont, la possibilité de contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien.

Il a été jugé que le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l’usufruit, contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien tendant à la conservation de l’immeuble.

En cas de négligence, l’usufruitier pourrait être déchu de son droit si elle conduit à une perte de valeur du bien.

Sur ce point, l’article 618 alinéa 1 du Code Civil stipule que l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien.

C’est ce qu’illustre un arrêt rendu le 2 octobre 2024 (Civ.1ère n° 22-15.701 FD).

Dans le cas d’espèce, Mr E N est décédé le 5 août 2000, en laissant pour lui succéder Mme X N et M. U N (les consorts N), ses enfants nés d’une première union, et Mme H, son épouse commune en biens, usufruitière, en vertu d’une donation notariée, de l’universalité des biens composant la succession, comprenant notamment un bien immeuble situé à VILLEQUIER.

Un arrêt du 7 septembre 2005 a dit que Mme H avait commis un recel successoral (…).

Par arrêt de la Cour d’Appel du ROUEN du 2 mars 2022, la valeur de l’immeuble a été fixée à la somme de 133 000,00 € et l’extinction absolue de l’usufruit de Mme H sur cet immeuble a été prononcée en l’état de sa perte de valeur, son état très dégradé et l’importance des travaux à réaliser.

Mme H a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt en faisant valoir que les photographies versées aux débats laissaient apparaître que la maison est tout à fait habitable et comporte notamment beaucoup de mobilier.

Dans son arrêt du 2 octobre 2024, la Cour de Cassation rejette le pourvoi de Mme H en se fondant sur l’article 618 du Code Civil et énonce :

« C'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a retenu que la carence totale et ancienne de Mme H dans l'exercice de son usufruit était à l'origine de la dégradation manifeste de l'immeuble imposant la réalisation de travaux lourds et onéreux avant toute entrée dans les lieux. Elle en a déduit que la gravité de la faute commise devait être sanctionnée par l'extinction absolue de l'usufruit. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision. »

Il résulte de cet arrêt que la carence totale et ancienne de la veuve usufruitière à entretenir l’immeuble constitue une faute grave qui a pour sanction l’extinction absolue de son usufruit.

La déchéance de l’usufruit est prononcée pour abus de jouissance de l’usufruitier.

L’article 618 du Code Civil prévoit deux cas d’abus de jouissance qui ne sont pas limitatifs :
- Les dégradations sur le fonds ;
- Le dépérissement du fonds faute d’entretien ;

La déchéance de l’usufruit n’est prononcée que pour des faits graves.

La sanction de la déchéance de l’usufruit ou extinction absolue de l’usufruit est la sanction la plus forte.

Il existe d’autres sanctions plus atténuées, tel que le maintient de l’usufruit avec pour contrepartie des garanties accordées au nu-propriétaire. 

La sanction sera prononcée au cas par cas en fonction de la gravité du comportement de l’usufruitier.

Enfin, le démembrement de propriété entre usufruit et nue-propriété ne doit pas être confondu avec l’indivision, qui est un régime juridique distinct dans lequel les indivisaires ont tous des droits de même nature sur un bien.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.