Indivision et calcul du profit subsistant

Le régime juridique de l’indivision est complexe.

Cette complexité se rencontre au moment de la séparation du couple soumis au régime de l’indivision et plus particulièrement, lorsqu’il s’agit d’établir les comptes entre les ex époux mariés sous le régime de la séparation de biens, les ex partenaires qui ont souscrit un PACS ou les ex concubins.

L’article 815-13 du Code Civil a vocation à régir cette situation.

L’article 815-13 du Code Civil s’applique lorsqu’il est mis fin à une indivision et que des opérations de liquidation relatives à celle-ci doivent être effectuées.

Ces opérations de liquidation concernent généralement l’achat d’un bien immobilier par le couple, les travaux financés et/ou réalisés par un indivisaire sur le bien indivis, le financement dans des proportions inégales par les indivisaires du bien indivis, le paiement des impôts locaux, le règlement des charges de copropriété etc….

L’article 815-13 du Code Civil fait l’objet de jurisprudences qui évoluent ainsi que de débats quant à son interprétation.

Le raisonnement concernant l’article 815-13 du Code Civil n’est pas le même selon le mode de conjugalité, l’union libre ou la souscription d’un PACS.

Seul est ici évoqué le cas des concubins.

Un problème récurrent dans la jurisprudence concerne l’achat d’un bien immobilier indivis par un couple de concubins, les apports financiers respectifs éventuels et le remboursement des échéances de l’emprunt. 

Dans une indivision, diverses dépenses sont à distinguer et, en fonction de leur qualification juridique, (dépense de conservation ou d’amélioration) peuvent donner lieu à remboursement en faveur de l’un des indivisaires.  

Lorsque des concubins mettent fin à leur relation et s’ils ont acquis en indivision un bien immobilier, des opérations de liquidation peuvent être envisagées dans l’hypothèse où l’un d’eux a, grâce à l’apport de fonds personnels, facilité l’acquisition dudit bien ou a payé des échéances de l’emprunt en lieu et place de son concubin.

Il en va de même si l’un des indivisaires a amélioré à ses frais l’état du bien immobilier indivis ou a fait des dépenses nécessaires de ses deniers personnels pour la conservation dudit bien.

En principe le calcul de la créance de l’indivisaire se fait en retenant la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de Cassation que le profit subsistant représente l’enrichissement procuré au patrimoine indivis.

Un arrêt rendu le 23 mai 2024 (n° 22-11.649 F-B) est venu élargir le débat sur les modalités de calcul du profit subsistant.

Dans le cas d’espèce, Mr J et Mme O qui vivaient en concubinage ont acquis en indivision, pour respectivement trois quarts et un quart, un immeuble d’habitation.

Après la séparation du couple, des difficultés se sont élevées à l’occasion de la liquidation de l’indivision, Mr J sollicitant une créance contre l’indivision pour avoir financé le remboursement du prêt immobilier destiné à l’acquisition du bien indivis.

Par arrêt du 22 septembre 2020 rendu par la Cour d’Appel de CAEN, la créance de Mr J à l’égard de l’indivision au titre du financement de l’immeuble d’habitation a été reconnue mais son montant limité à la somme de 25 144,64 €.

La Cour d’Appel a retenu dans son calcul un montant du profit subsistant égal au financement de la part de la concubine par son ex appliqué à la plus-value prise par le bien (valeur actuelle - prix d’acquisition).

Mr J a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Mr J exposait qu’il a remboursé 75 % des échéances du prix entre 2003 et 2006 puis l’intégralité des échéances du prêt à compter de 2006 et afin de fixer sa créance contre l’indivision, les juges devaient confronter le montant de ces paiements au montant d’acquisition du bien, pour ensuite appliquer le pourcentage ainsi déterminé à la valeur actuelle du bien.

Dans son arrêt du 23 mai 2024 a cassé et annulé le mode de calcul retenu par la Cour d’Appel en ce qu’il a été limité à la somme de 25 144,64 € la créance de Mr J à l’égard de l’indivision au titre du financement de l’habitation.

A cet effet, la Cour de Cassation, en s’appuyant sur l’article 815-13 alinéa 1er du Code Civil, énonce :

« Il résulte de ce texte que pour les dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis, dont fait partie le règlement des échéances de l'emprunt ayant permis son acquisition, il doit être tenu compte, selon l'équité, à l'indivisaire de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu'il a faite et le profit subsistant. Le profit subsistant représente l'enrichissement procuré au patrimoine indivis. 
Pour limiter à une certaine somme le montant de la créance de M. [J] sur l'indivision au titre du financement du bien indivis, l'arrêt retient qu'ayant financé la part de Mme [O] dans une certaine proportion, il doit lui être tenu compte dans cette même proportion de la différence entre la valeur actuelle du bien indivis et le prix de son acquisition. 
En statuant ainsi, alors qu'il lui appartenait d'établir la proportion dans laquelle le règlement par M. [J] des échéances de l'emprunt, en capital et intérêts, avait contribué au financement global de l'acquisition, incluant les frais d'acquisition et le coût du crédit, puis d'appliquer cette proportion à la valeur actuelle du bien dans son état au jour de l'acquisition, enfin, de comparer le profit subsistant ainsi déterminé avec la dépense faite, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation raisonne sur le coût global de l’opération d’achat du bien immobilier indivis en intégrant tous les frais y afférents.

Il résulte de cet arrêt les renseignements suivants :

- Le profit subsistant ainsi déterminé sera comparé à la dépense faite et la plus forte des deux sommes sera alors retenue.
- Les intérêts de l’emprunt sont pour la première fois pris en compte dans le raisonnement.
- Les frais d’acquisition sont aussi pris en compte et incluent tous les frais de notaire et éventuellement la commission revenant à l’agence immobilière.
- Doit aussi être prise en compte la valeur actuelle du bien mais dans son état au jour de son acquisition.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.