Le droit de propriété et l'indivision

L’article 544 du Code Civil définit la propriété comme étant le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit confère à son ou à ses titulaires trois prérogatives bien distinctes sur la chose sur laquelle il porte, à savoir :
- le droit de l’utiliser (usus) ;
- le droit d’en percevoir les fruits (fructus) ;
- le droit d’en disposer (abusus) ;

La particularité du droit de propriété est qu’il peut être démembré ce qui signifie que ce droit peut être scindé.

Le démembrement du droit de propriété aboutit à une scission ou une dissociation des droits qui le composent envers des personnes distinctes.

La dissociation du droit de propriété revêt deux aspects juridiques :
- La nue-propriété ;
- L’usufruit ; 

La nature, l’étendue et les prérogatives des droits respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier sont clairement définis par le Code Civil.

L’article 578 du Code Civil stipule que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Il s’ensuit que le nu-propriétaire, hormis quelques prérogatives et quelques obligations, a vocation à recouvrer toutes les prérogatives d’un propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

Le démembrement du droit de propriété est par principe temporaire.
 
La répartition des attributs du droit de propriété est traditionnellement envisagée par le seul recours au démembrement de propriété. 

Dans le Code Civil une autre forme du droit de propriété existe qui est l’indivision.

S’il est commun de considérer le droit de propriété comme relevant d’une prérogative individuelle, l’indivision se caractérise par le fait qu’il s’agit d’un droit de propriété qui s’exerce de manière collective.

Cette propriété collective existe entre deux ou plusieurs indivisaires auxquels la loi confère des prérogatives rattachées au droit de propriété tout en leur imposant des obligations spécifiques à cette situation juridique.

L’indivision a un caractère provisoire et précaire.

Le caractère précaire de l’indivision provient du fait que tout indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage (article 815 du Code Civil). 

Tout comme le nu-propriétaire et l’usufruitier, l’indivisaire voit ses droits et obligations régis par des articles spécifiques du Code Civil.

Il y a un contentieux récurrent, en matière d’indivision, relatif à la question du paiement par un indivisaire d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a pour finalité de compenser l’enrichissement de l’un des indivisaires occupant privativement le bien immobilier indivis au détriment des autres indivisaires.

L’usufruitier a quant à lui le droit de percevoir les fruits (ou revenus) que génère le bien. 

Si en théorie le droit de propriété et ses variants sont aisés à appréhender car clairement délimités par le Code Civil, la pratique se révèle complexe notamment, lorsque le régime juridique de l’indivision se superpose avec le régime juridique du démembrement du droit de propriété.

Ainsi, dans un arrêt du 1er juin 2023 (Cass. 1ère civ. n° 21-14.924 F-B), il a été jugé :

« n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation envers son ex-épouse le mari qui occupe privativement le domicile conjugal, dès lors que ce bien n’est détenu indivisément par les époux qu’en nue-propriété et non en jouissance. »

Il en résulte qu’une indivision en nue-propriété ne peut donner lieu à paiement d’une indemnité d’occupation à l’égard du coïndivisaire.

Cette jurisprudence est logique car une indemnité d’occupation exige l’existence d’une indivision.

Dans l’arrêt précité, la Cour de Cassation précise que cette indivision doit être en jouissance. 

Dès lors que la jouissance n’appartient pas à l’indivision mais à un usufruitier, l’indivision ne saurait prétendre à un quelconque droit aux fruits et donc à une quelconque indemnité d’occupation.

Or, dans le cadre d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier est le bénéficiaire des revenus du bien concerné. 

Autrement dit l’usufruitier est le seul qui a vocation à la perception des revenus susceptibles d’être générés par le bien. 

En revanche, l’indivision en nue-propriété n’a pas vocation à percevoir des revenus du bien immobilier indivis.
 
Cette jurisprudence est une confirmation d’une jurisprudence ancienne, la Cour de Cassation l’ayant très tôt affirmé pour l’usufruit dont la différence de nature juridique est exclusive d’une indivision.

Ces délimitations juridiques sur la notion du droit de propriété doivent impérativement être prises en compte pour déterminer les droits respectifs de leurs titulaires.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.