L'absence de protection contre les clauses abusives selon la finalité du contrat

Le contrat se définit comme un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Il existe une multitude de contrats.

Un contrat peut être conclu entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel ou avec un autre professionnel. 

Le Code de la consommation définit les notions de consommateur et de professionnel.

En vertu des dispositions du Code de la consommation, le consommateur est toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

D’autres dispositions du Code de la consommation énoncent, en ce qui concerne le non-professionnel, qu’il s’agit de toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.

Enfin, le professionnel est défini comme toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Ainsi, les critères distinguant le consommateur du professionnel sont d’une part, l’activité professionnelle et d’autre part, l’objet du contrat.

Dans un souci de protection des contractants, une législation sur les clauses abusives en droit de la consommation s’est enrichie au fur et à mesure des années.

Le but de cette législation est de prévenir les abus de droit dans les relations entre consommateur et professionnel, la qualité des contractants étant devenue un critère déterminant afin de vérifier si la législation relative aux clauses abusives s’applique.

En droit de la consommation, le non-professionnel est la personne qui n’agit pas à des fins professionnelles, étant précisé qu’il s’agit nécessairement d’une personne morale.

L’article L212-1 alinéa du Code de la consommation stipule :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

L’article L212-2 du Code de la consommation énonce que les dispositions de l’article L.212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels.

La qualité des parties est prise en compte dans la protection octroyée par le droit de la consommation.

Il est fréquent qu’une partie à un contrat initie une action en justice afin de faire déclarer une ou plusieurs clauses de celui-ci abusives.
En cas de succès, la clause litigieuse sera réputée non écrite.
Il s’ensuit alors sa suppression du contenu du contrat. 

Il est souvent tentant pour une personne morale de se prévaloir de la qualité de non-professionnel pour pouvoir bénéficier de la législation protectrice du Code de la consommation et plus particulièrement, la réglementation relative aux clauses abusives.

Le contentieux sur la notion du non-professionnel invoquant une clause abusive dans un contrat est abondant.

C’est ce qu’illustre un arrêt rendu le 9 juillet 2025 (Cass. 1ère civ. n° 23-23.066 F-D).

Dans ce cas d’espèce, les 16 novembre 2009 et 18 mai 2010, une Banque a consenti à une société civile immobilière (l’emprunteur), trois prêts immobiliers libellés en francs suisses, remboursables dans la même devise, destinés à l’acquisition d’une maison ancienne à usage d’habitation située en France et à la réalisation de travaux.

Le 17 février 2017, l’emprunteur a assigné la banque en annulation des clauses de remboursement en devises suisses, considérée comme abusives, et dommages et intérêts pour manquement à ses devoirs d’information et de mise en garde.

Par arrêt de la Cour d’Appel de CHAMBERY du 23 novembre 2023, l’emprunteur a été débouté de ses demandes tendant à juger abusives les clauses des prêts n° 237583, 237584 et 293532 relatives au risque de change et de rejeter ses demandes de dommages et intérêts pour manquement de la banque à son obligation d'information et de mise en garde.

La SCI a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt du 23 novembre 2023

Dans son arrêt du 9 juillet 2025, la Cour de Cassation rejette le pourvoi de la SCI en énonçant :

« Une société civile immobilière (SCI) agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet.
L'arrêt constate que la SCI a souscrit les trois emprunts immobiliers pour l'acquisition d'une maison ancienne à usage d'habitation et la réalisation de travaux.
Il en résulte qu'étant réputée agir conformément à son objet, la SCI a agi à des fins professionnelles et ne pouvait donc invoquer à son bénéfice les dispositions du code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt. »

La Cour de Cassation reconnait la qualité de professionnel à la SCI qui ne peut dès lors se prévaloir des dispositions protectrices du Code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt.

Dans un litige, selon le type de contrat ou sa finalité, la jurisprudence relative aux clauses abusives pourra varier.

Ainsi, dans le secteur de la construction, la Cour de Cassation a pu se référer à divers critères.

Il a par exemple été jugé que si une SCI peut être un professionnel de l’immobilier, compte tenu de son objet social, elle n’est pas un professionnel de la construction qui exige des compétences particulières (Civ. 3ème 7 novembre 2019 n° 18-23.259 ) puis abandon de cette solution (Civ. 3ème 25 mai 2023 n° 21-20.643).

Dans d’autres arrêts, la Cour de Cassation a exclu cette solution pour les sociétés commerciales pour lesquelles les dispositions sur les clauses abusives ne s’appliquent pas aux contrats de fournitures de biens ou de services conclus entre sociétés commerciales (Civ. 1ère 11 décembre 2008 n° 07-18.128).

En revanche, dans le cas de l’arrêt du 9 juillet 2025, le recours par la SCI à des emprunts pour acheter un immeuble lui confère la qualité de professionnel ce qui ne lui permet pas d’invoquer les dispositions du Code de la consommation.

Est ainsi prise en compte la finalité de l’opération de crédit qui consiste à financer l’achat d’un immeuble, la SCI étant alors réputée agir conformément à son objet social.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.