La faute civile génératrice d'une indemnité d'occupation

L’indemnité d’occupation est une somme d’argent due par une personne physique ou une personne morale (société) envers le propriétaire d’un bien immobilier en contrepartie de l’occupation dudit bien.

L’indemnité d’occupation est due dans diverses circonstances.

L’indemnité d’occupation est due consécutivement à un agissement commis par une personne physique ou morale à l’encontre du propriétaire d’un bien et rempli une double fonction.

D’une part, elle a pour but de compenser la privation de jouissance subie par le propriétaire d’un bien.

D’autre part, elle vise à réparer le préjudice résultant de cette privation.

Ainsi, l’indemnité d’occupation revêt à la fois un caractère indemnitaire et compensatoire.

L’indemnité d’occupation peut ainsi être assimilée à des dommages et intérêts.

L’indemnité d’occupation trouve son origine dans une multitude de situations, tels un bail d’habitation, un bail commercial, une indivision, un divorce etc…

Le calcul du montant de l’indemnité d’occupation résulte le plus souvent de la valeur locative du bien immobilier qui fait l’objet de l’occupation.

Dans le cadre d’un bail, lorsqu’un locataire se maintient dans les lieux soit, à l’expiration de celui-ci soit, consécutivement à une décision ordonnant son expulsion, il devient redevable d’une indemnité d’occupation.

Dans le cadre du bail, la nature juridique de l’indemnité d’occupation a, à nouveau, été clairement définie dans un arrêt rendu le 9 avril 2026 (Crim. F-B n° 24-83.323).

Dans le cas d’espèce, Mr ZU était le gérant de la société 2, qui louait à un local commercial appartenant à la société 1.
La société 2 ne réglant plus le loyer, la société 1 a obtenu du Tribunal de Grande Instance, un jugement en date du 14 septembre 2010 en vertu duquel, il a été prononcé la résiliation du bail ainsi que la condamnation de la société 2 à lui payer des sommes au titre notamment du loyer et des charges, ainsi qu’une indemnité d'occupation.

La société 2 a fait appel de ce jugement. 

Cependant, avant la date de l’audience devant la Cour d’Appel, Mr ZU a transféré le siège social à Paris et déménagé le stock de marchandises qui se trouvait dans les locaux de la société à Sète dans des locaux appartenant à une autre société qu’il dirigeait.
Dans le même temps, la totalité des parts de la société 2 a été cédée pour un euro symbolique à une société 3 avec transmission universelle de patrimoine.

La société 1 a alors déposé plainte contre Mr ZU pour organisation frauduleuse d’insolvabilité.

Enfin, une salariée de la société 2 a également déposé plainte contre le gérant des chefs de faux et usage, exposant avoir reçu en février et mars 2012 des bulletins de salaire indiquant l’ancienne adresse de la société à [Localité] alors que le siège social avait été transféré ailleurs.

À l’issue de l’enquête, le Procureur de la République a poursuivi Mr U notamment pour organisation frauduleuse d’insolvabilité et usage de faux.

Par jugement du 28 février 2017, le Tribunal Correctionnel a déclaré le prévenu coupable des deux délits précités.

Mr U ainsi que des parties civiles ont fait appel de ce jugement.

Par arrêt de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 28 février 2024, Mr U a été condamné pour organisation frauduleuse d’insolvabilité et usage de faux, à trente mois d’emprisonnement dont quinze mois avec sursis probatoire, 45 000,00 € d’amende ainsi que des intérêts civils. 
Dans son arrêt, la Cour d’Appel de MONTPELLIER a relevé que la société 2 se trouvait débitrice de la société 1 par suite des dispositions du jugement rendu le 14 décembre 2010 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, devenu définitif.
La Cour d’Appel énonce que la dette de la société 2 est pour partie de nature quasi délictuelle, s’agissant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre d’un local, qui est allouée sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil et a une double nature compensatoire et indemnitaire.

Mr U qui a été reconnu coupable d’organisation de son insolvabilité en vue de se soustraire à une condamnation et condamné de ce chef a formé un pourvoi en cassation.

Dans son pourvoi, Mr U soutenait que la créance dont dispose le bailleur au titre de l’indemnité d’occupation mise à la charge du preneur ensuite de la résiliation du bail est exclue des condamnations visées par l'article 314-7 du Code Pénal.

Dans l’arrêt rendu le 9 avril 2026, la motivation sur la nature de l’indemnité d’occupation est limpide en ce qu’il est énoncé :

« En statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas méconnu l'article 314-7 du code pénal.
En effet, l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle la société [2], dirigée par M. [U], a été condamnée par la juridiction civile ne saurait être considérée comme de nature contractuelle pour être rattachée au contrat de bail dès lors qu'elle sanctionne une occupation des lieux sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile au sens de l'article 1240 du code civil, et qu'elle n'a pas sa cause dans ledit contrat de bail. »

Il résulte de cet arrêt qu’une indemnité d’occupation prononcée à la suite de la résiliation d’un bail par une juridiction civile contre le locataire qui se maintient malgré tout dans les lieux ne saurait être considérée comme de nature contractuelle.

Ce comportement constitue une faute civile (article 1240 du Code Civil) et n’a pas à être rattaché au contrat de bail. 

La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel d’avoir déclaré coupable Mr U du délit d’organisation frauduleuse d’insolvabilité prévu par l’article 314-7 du Code Pénal, le prévenu ayant pris des dispositions pour faire échapper sa société au paiement d’une somme correspondant à une indemnité d’occupation.

Seule est ici abordée la nature juridique de l’indemnité d’occupation qui n’est pas contractuelle mais délictuelle (faute civile).

La lecture de cet arrêt permet aussi d’appréhender le délit d’organisation frauduleuse de l’insolvabilité prévu par l’article 314-7 du Code Pénal.

Cet article stipule :

« Le fait, par un débiteur, même avant la décision judiciaire constatant sa dette, d'organiser ou d'aggraver son insolvabilité soit en augmentant le passif ou en diminuant l'actif de son patrimoine, soit en diminuant ou en dissimulant tout ou partie de ses revenus, soit en dissimulant certains de ses biens, en vue de se soustraire à l'exécution d'une condamnation de nature patrimoniale prononcée par une juridiction répressive ou, en matière délictuelle, quasi délictuelle ou d'aliments, prononcée par une juridiction civile, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.
Commet le même délit le dirigeant de droit ou de fait d'une personne morale qui organise ou aggrave l'insolvabilité de celle-ci dans les conditions définies à l'alinéa précédent en vue de la soustraire aux obligations pécuniaires résultant d'une condamnation prononcée en matière pénale, délictuelle ou quasi délictuelle. »

La jurisprudence citée supra est justifiée car d’une part, l’indemnité d’occupation visait à compenser le préjudice subi par le propriétaire, privé de la jouissance de son bien, alors que le contrat de bail avait été résilié par décision de justice.

D’autre part, le gérant de la société 2 a tenté d’échapper à la condamnation prononcée à travers le délit de l’organisation frauduleuse de l’insolvabilité. 

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.