- Maître Caroline Bourghoud
- Droit des contrats
- Vente en l'état futur d'achèvement et clauses insérées dans le contrat
Vente en l'état futur d'achèvement et clauses insérées dans le contrat
La vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA ou plus communément appelée « achat sur plan » est un contrat en vertu duquel l'acheteur acquiert un bien immobilier qui est en cours de construction, le vendeur s'engageant à le lui livrer une fois celui-ci terminé
Ainsi, l'acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l’édification de son logement.
Dans un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA le paiement du prix est échelonné en fonction de l’avancement des travaux et selon un échéancier défini.
La vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA est un contrat à terme puisque l'acquéreur doit attendre l'achèvement des travaux.
La vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA est un contrat d’adhésion.
La vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA est devenue dans la construction une formule très courante notamment, pour l’acquisition d’un logement neuf.
Parmi les stipulations essentielles contenues dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA figure, entre autres, la date de livraison du logement et les pénalités applicables en cas de retard.
Il résulte de l’article L 212-1 du Code de la Consommation que dans les contrats conclus entre les professionnels et les consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Dans un arrêt du 23 mai 2019 (Cass. civ. 3ème n° 18-14.212 FS-PBI), il a été jugé qu’il n’y a pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du non-professionnel ou consommateur, la clause de la VEFA ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard légitime non indemnisés par le vendeur.
Dans le cas d’espèce, une société a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement et des boxes à des particuliers.
Une clause de retard légitime était insérée dans le contrat de vente.
Celle-ci prévoyait qu’en cas de survenance d’événements définis au contrat cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.
Cette clause permettait un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur.
La livraison prévue au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009 a eu lieu uniquement en janvier 2010.
Les acheteurs ont alors diligenté une procédure contre le vendeur en indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison.
La question se posait de savoir si la clause de retard prévue au contrat au détriment des consommateurs entraînait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Dans son arrêt, La troisième chambre civile réaffirme le principe de validité des clauses de majoration de délai en cas de retard légitime en énonçant que n'est pas abusive la clause de retard légitime prévoyant un doublement de la durée non indemnisée.
Il est usuel que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA prévoit, en plus de cas de force majeure, une suspension ou une prolongation du délai contractuel d’achèvement envisagée dans des hypothèse telles, des jours d’intempéries, la faillite d’une entreprise etc…
Cet arrêt rappelle l’importance d’examiner attentivement les clauses insérées dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA
Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.
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